FORUM CREDIT IMMOBILIER

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Qui peut-être caution ? Toute personne majeure (ou mineure émancipée), n'étant ni en tutelle ni en curatelle et possédant toutes ses facultés mentales.

Il existe quatre types de caution :

1) La caution solidaire d’un particulier

C’est très simple : une personne se porte caution pour vous, c’est-à-dire qu’elle s’engage à payer les mensualités du prêt si vous avez une défaillance de paiement. Quand le débiteur ne peut plus honorer ses créances, la caution prend le relais immédiatement.
La caution peut-être un membre de la famille ou un ami.

Les obligations de la caution solidaire dans le crédit immobilier :

La caution est un acte qui vous engage à régler les dettes de la personne pour laquelle vous vous êtes porté caution. IL ne faut jamais s’engager à la légère en tant que caution solidaire.

Il faut savoir que la personne qui se porte caution engage ses biens personnels. En cas de défaut de paiement du débiteur, vous devrez rembourser les échéances à sa place, donc vos revenus, votre propriété, peuvent être engagés… Si vous-même vous ne pouvez prendre en charge ces échéances, vous pourriez vous retrouver ponctionné à un tel point qu’il ne vous resterait plus que l’équivalent du revenu minimum légal.
Il est parfois difficile de refuser de se porter caution pour une personne de son entourage cependant faites-le uniquement si votre situation financière vous permet de rembourser à la place de l’emprunteur.

Pour vous permettre de réaliser l’importance du rôle de caution, la législation a apporté certains principes à l’acte de caution :
-Avant 1989, il suffisait d’une signature pour devenir caution. Maintenant, il y a une page de contrat à écrire par la caution sur les 3 formulaires du contrat, afin que le garant soit bien conscient de ses responsabilités
-Les banques se doivent aussi de vérifier la solvabilité du garant avant la signature de l’acte de caution. La caution ne doit pas s’engager à plus d’un tiers de ses ressources.
Si le banquier n’a pas vérifié la solvabilité de la caution, le contrat de caution pourra être dénoncé.

2) La caution personnelle

Le garant s’engage à pallier la défaillance de l’emprunteur sur tous ses biens immobiliers et mobiliers. La caution engage tout son patrimoine.

3) La caution simple

Dans le cadre de la caution simple, l’organisme prêteur demandera à la caution de payer les échéances, uniquement après avoir utilisé tous les recours pour se faire payer du débiteur.

En insérant une clause de « bénéfice de discussion » dans l’acte de caution, si l’emprunteur s’avère réellement insolvable ou qu’il est porté disparu, la caution devra seulement dans ces conditions s’acquitter des paiements.

En insérant une « clause de division » entre plusieurs cautions, ces dernières ne seront poursuivies que pour une part de la dette, dont le montant sera réparti entre les cautions.

4) la caution hypothécaire

Il s’agit de l’hypothèque pris par l’organisme qui finance le prêt, sur le bien que l’emprunteur achète.
Ce bien pourra alors être saisi et revendu par la banque si le débiteur rencontre des problèmes financiers pour rembourser.
Ceci implique que le créancier ne pourra poursuivre le débiteur qu’à hauteur de la valeur du bien hypothéqué. Vos autres biens ne sont donc pas menacés.

Que doit contenir l’acte de caution ?

Il faut respecter certaines règles pour que ce cautionnement soit reconnu par la loi :

Le Code de la consommation (articles L. 313-7 à 313-10 et L. 341-1) règlemente les actes de caution. L’engagement doit être écrit et signé de votre main :

-il faut bien différencier et nommer : « la caution » : vous, celui pour qui vous vous portez caution : « le débiteur » et l’organisme qui prête : « le créancier ».

-il faut préciser la durée de votre engagement. Une fois que la durée est inscrite vous devrez honorer le contrat pour la durée mentionnée. Si aucune durée n’est précisée, vous pourrez revenir sur votre décision à tout moment, par lettre recommandée avec accusé de réception au créancier. Les sommes dues par la caution avant la dénonciation resteraient à votre charge.
-il faut préciser la nature de la caution : simple ou solidaire. Pensez à faire figurer les formules prévues par le Code de la consommation (article L. 313-7), comme les clauses de
« bénéfice de discussion » ou « de division », si vous êtes caution solidaire.

Exemple : « En me portant caution de X... dans la limite de la somme de X... couvrant le paiement du principal, des intérêts et le cas échéant, des pénalités ou intérêts de retard et pour la durée de ..., je m'engage à rembourser au prêteur les sommes dues sur mes revenus et mes biens si X... n'y satisfait pas lui-même ».

-La somme pour laquelle vous vous portez caution doit être manuscrite en chiffres et en lettres.

En cas de litige sur la somme inscrite, c’est la somme en lettres qui prévaut.
Généralement, l’acte de caution est signé « sous seing privé ».

Vous signez directement avec l’organisme qui finance le crédit immobilier.

Normalement l’organisme doit vous remettre un exemplaire de l’offre de prêt consenti à la personne que vous cautionnez : montant, durée, taux.

Vous pouvez décider d’écrire une somme maximale pour laquelle vous vous engagez à rembourser, ainsi vous n’aurez pas à rembourser une dette supérieure à celle mentionnée.

Soit votre acte apparaît sur le contrat du prêt ou en annexe ; vous connaîtrez mieux les obligations de l’emprunteur, soit par acte séparé ; vous n’aurez plus, dans ce cas, accès aux obligations précédemment citées.

L’acte de cautionnement peut être fait par un notaire. Ce dernier pourra vous conseiller sur l’engagement que la caution représente.

Que se passe t-il quand la personne cautionnée ne paye plus ses mensualités ?

L’organisme qui a consenti le crédit immobilier, doit vous informer :
- Au premier retard de paiement non régularisé par l'emprunteur dans le délai d'un mois suivant la date de son exigibilité (Code de la consommation : article L. 341-1) ;
- et au premier retard de paiement caractérisé en général trois mois de retard de paiement pour une échéance mensuelle (Code de la consommation : article L. 313-9).

Si vous n’êtes pas prévenu dans les délais prévus, vous ne serez pas tenu d’honorer la dette entre la date des premiers incidents de paiements et la date à laquelle vous aurez été prévenu.

Caution entre époux sans contrat de mariage, entre époux avec contrat de mariage et concubin sous PACS :

Si vous êtes mariés sans contrat de mariage, le créancier pourra demander au conjoint de donner son consentement à l’acte de caution.
Vos biens personnels et les biens communs du ménage seront engagés.
Il faudra préciser que les biens personnels du conjoint devront être épargnés.

Si vous êtes mariés avec contrat de mariage, le régime de la séparation de biens sera respecté.
Cependant si vous vous portez caution pour votre époux quand il est artisan ou commerçant, la totalité de votre patrimoine sera engagée.

Si vous êtes liés par un Pacte Civil de Solidarité (PACS), les biens du conjoint seront engagés uniquement s’il se porte caution. Les biens achetés après la conclusion du PACS pourraient être engagés, car ils sont sensés vous appartenir de moitié.

La fin de la caution

Vous ne serez plus engagé en tant que caution :

- Au terme prévu dans l’acte de caution.
- Une fois le prêt intégralement remboursé.
- Au décès du débiteur garanti, si le contrat de prêt disparaît avec lui.
- A votre décès, à la condition que vous l’ayez précisé. Dans le cas contraire, vos héritiers seraient obligés de continuer à honorer la dette.

Les sociétés de cautionnement

C’est une société qui se porte caution pour vous, c’est-à-dire qu’elle prendra le relais en cas de défaillance de paiement de votre part.
Il y a trois intervenants : vous emprunteur, la banque qui vous prête et l’organisme de caution qui se porte garant pour vous

Créés par les banques, ces organismes de cautionnement sont très avantageux pour l’emprunteur (pas de frais d'inscription à la conservation des hypothèques, pas de frais de notaire).
Elles garantissent la dette contractée sur des biens immobiliers neufs ou anciens.
En échange, la société de cautionnement vous demandera une rémunération, dès le déblocage des fonds. Cette contribution est calculée en fonction du montant du prêt et composée comme suit :

- Une commission totalement et définitivement acquise par la société de cautionnement.

- Une contribution versée sur un fond de garantie, que vous pourrez récupérer en partie s’il n’y a eu aucun incident de paiement pendant la durée du prêt immobilier.